На сьогодні інвесторам відкривається суттєвий спектр можливостей інвестування своїх коштів для отримання прибутку. Одна з таких можливостей – інвестиції у нерухомість.

Багато хто знає, що щоб інвестувати, необхідно насамперед мати гроші на цю нерухомість. При цьому незалежно від призначення - житловий фонд, комерційна нерухомість, офісні будівлі чи промислові об'єкти - прибуток можна отримати двома способами:

  1. Купити нерухомість та перепродати з вигодою.
  2. Здавати нерухомість в оренду та отримувати від цього дохід.

Ці варіанти вимагають чималі суми для покупки об'єкта, що цікавить. При цьому якщо інвестор вирішив купити нерухомість за кордоном, то сюди додається ще ряд складнощів.

Сьогодні існують менш затратні методи інвестування в закордонну нерухомість. Далі поговоримо про REIT - Real Estate Investment Trust, що в перекладі українською мовою означає "Інвестиційний траст (фонд) нерухомості". Ці фонди займаються тим, що будують чи скуповують об'єкти нерухомості й далі, отримуючи прибуток від здачі їх в оренду, діляться прибутком із вкладниками.

Широко розвинені REIT у США, Канаді, Європі та Азії.

Види фондів нерухомості REIT

Види фондів нерухомості REIT

Інвестиційні фонди нерухомості поділяються на групи:

  • REIT – інвестують у фізичну нерухомість: будівлі, споруди, медичну, офісну та промислову нерухомість.
  • mREIT – інвестують в іпотечні заставні. Як правило, ці трасти не мають фізичної нерухомості або її частка в загальному портфелі становить мізерний відсоток.

Змішані фонди володіють як нерухомістю, так й іпотечними заставними.

  • У фондах, які інвестують у нерухомість, також присутні поділи за її видом чи призначенням:
  • Комерційна нерухомість та торгові площі.
  • Промислові об'єкти.
  • Житловий фонд.
  • Об'єкти медичного призначення.
  • Сільськогосподарська сфера.

Умови реєстрації REIT

Умови реєстрації REIT

Для того, щоб компанія стала REIT, вона має відповідати суворим правилам, які постійно контролюються.

Умови такі:

  • 75% активів компанії мають бути вкладені у нерухомість.
  • Мінімум 75% прибутку компанія повинна отримувати від оренди, іпотечних заставних чи торгівлі нерухомістю.
  • Щонайменше 90% прибутку фірма має виплачувати інвесторам як дивіденди. Цей обов'язок прописаний у законах, що регулюють функції REIT, та у статуті компанії. За таку щедрість компанія отримує податкові пільги. 10%, що залишилися, використовуються для розвитку та придбання нових активів. Але трапляються випадки, коли фонди виплачують 100% прибутку як дивіденди для уникнення сплати корпоративного податку.
  • Управління компанією має здійснюватися через раду директорів.
  • Кількість інвесторів має бути не менше 100. При цьому, 5 та менше серед них не повинні сумарно мати 50% пакет акцій.

Плюси фондів REITs

  • Висока ліквідність в порівнянні з нерухомістю. Акції можна будь-якої миті купити або продати у разі потреби, що практично неможливо зробити з фізичною нерухомістю.
  • Відсутність витрат на утримання та ремонт нерухомості, роботу з пошуку орендарів. Цим займаються працівники фонду.
  • Відносно невеликий поріг інвестування. Будь-хто може придбати акції фонду, маючи невелику суму для інвестування. Враховуючи, що вартість акцій у різних REIT відрізняється, інвестор може вибрати їх за своїми можливостями.
  • Регулярна виплата дивідендів. В основному REITs виплачують дивіденди щокварталу, але є й фонди, які діляться прибутком з інвесторами щомісяця.
  • Інвестування в REIT дає можливість диверсифікувати ризики не лише за призначенням нерухомості, а й за країнами розташування. Більшість фондів має нерухомість у різних країнах, що допомагає уникнути деяких форс-мажорних обставин або сезонних втрат.
  • Низька кореляція із ринком акцій. Падіння ринку не позначається на вартості акцій REITs. У деяких випадках зростання акцій REIT випереджає інші сектори.
  • Захист від інфляції. Найчастіше прибутковість від REITs перевищує інфляцію, що дозволяє інвестору як зберегти свій капітал, так і примножити його.
  • За останні десять років REIT показали найвищу дивідендну прибутковість у порівнянні з іншими корпораціями.

Мінуси REITs

Попри багато позитивних сторін, в інвестиційних фондів нерухомості є й свої негативні сторони. До них можна віднести:

  • Підвищена податкова ставка. У США інвестор заплатить 30% від отриманого прибутку за дивідендами.
  • Висока волатильність акцій. Акції фондів торгуються на біржі, завжди у русі та часто застосовуються в спекулятивних цілях. Це інвестор повинен враховувати за середньострокового або довгострокового інвестування.
  • Зниження орендних платежів у кризу може серйозно позначитися на виплаті та сумі дивідендів.
  • Безробіття може серйозно вдарити по іпотечних заставних, знижуються виплати за заставними й фонди втрачають прибуток.
  • Зловживання позиковими коштами. Для розвитку, окрім інвестицій, компанія бере велику кількість кредитів та позик, які згодом можуть виявитися непідйомними для виплат. При цьому всі REIT користуються кредитами та іпотеками для покупки та будівництва нерухомості.
  • Дуже висока залежність від процентних ставок, що, своєю чергою, може суттєво знижувати прибуток фонду.

Як інвестувати в REITs?

Як інвестувати в REITs?

Якщо сказати простими словами, то REIT – це керуюча компанія, яка є акціонерним товариством, де власники акцій мають право на отримання дивідендів. Акції фондів торгуються на біржах нарівні з цінними паперами та акціями комерційних компаній. Звідси випливає, що будь-хто може купити необхідну кількість паперів та стати акціонером фонду.

Всі REIT зацікавлені у залученні інвестицій для подальшого розвитку. Капіталізація найбільших фондів перевищує мільярд доларів. І чим більша капіталізація фонду, тим він стійкіший до ринкових змін та криз.

Як вибрати REIT для інвестицій

Для того, щоб вибрати фонд для інвестування, необхідно провести вивчення діяльності компанії та її показників.

Зробити це можна так:

  • Вивчити структуру активів, що є на балансі фонду.
  • Вивчити щоквартальну звітність фонду.
  • Вивчити боргове навантаження. Велика кількість позик може негативно позначитися на подальшому прибутку фонду.
  • Вивчити дивідендну дохідність за попередні періоди.

Висновок

Акції REITs торгуються на біржі нарівні з рештою цінних паперів, та є одним зі способів для інвестора вкласти свої вільні кошти в нерухомість й отримувати стабільний дохід.
Нерухомість, хоч і є менш ризиковим методом капіталовкладення у порівнянні з акціями промислових підприємств, також несе певні ризики, які потрібно враховувати наперед.
При виборі REIT, крім капіталізації та дивідендів, що виплачуються, важливим фактором буде наявність у фонду нерухомості в різних країнах, що своєю чергою дозволить диверсифікувати ризики.

Інвестиційні фонди нерухомості можна розглядати як захисний актив та включати їх в інвестиційний портфель.

Інвестуйте в американські акції на вигідних умовах! Реальні акції на платформі R StocksTrader від 0,0045 USD з мінімальною комісією в розмірі 0,5 USD. Ви також можете спробувати свої навички торгівлі в платформі R StocksTrader на демо-рахунку, для цього потрібно лише зареєструватися на сайті RoboForex і відкрити торговий рахунок.


Матеріал підготував

Працює на ринку Forex з 2009 року, торгує також на фондовому ринку. Регулярно бере участь у вебінарах RoboForex, які розроблені для клієнтів із будь-яким рівнем торгового досвіду.